Force est de constater que sur les questions environnementales, je ne peux rentrer en comparaison avec les nouvelles générations. Loin d’être un climato-sceptique à la tignasse orangée, mes actions ne relèvent tout de même pas de la prise de conscience totale grimée en réflexe pavlovien. Je ne connais pas les tenants et les aboutissants de tous mes choix de consommation. Mais j’évolue. Petit à petit, aiguillé pas mes enfants qui prennent les rôles de professeurs.

Reste que le gaspillage de l’eau comme de l’alimentation m’exècre, que la profusion d’emballages me rend fou. Dans le commerce, cette idée fait son chemin. Dans l’e-commerce elle est impossible à envisager, alors il serait temps d’agir. Pour les centres commerciaux, rester des boîtes à vendre n’est plus possible, il faudra être responsables écologiquement comme socialement.

En guise d’avant-propos, je dois remercier mon directeur développement Olivier Cales avec qui je rédige cet article, poussés par les constats que nous dressons de notre métier de promoteur en immobilier commercial.

Le consommateur-citoyen 

Notre écosystème doit être sauvegardé au maximum et pour cela il nous faut changer en profondeur. Et nous pensons que l’État à un grand rôle à jouer, notamment par une politique du gendarme comme nous l’observons dans le code de la route en cas d’excès de vitesse ; ou en immobilier par les normes environnementales à respecter. Lorsque l’on ne peut pas/veut pas s’autogérer, alors il faut sévir, interdire, punir… avec intelligence.

Tous les jours maintenant, nous entendons parler de développement durable, d’écologie, d’environnement et d’énergies renouvelables et globalement ce constat est largement partagé. Alors pourquoi ce relatif immobilisme ?

Empruntons l’analyse d’Olivier Badot, conférencier et professeur à l’ESCP : nous sommes à la fois citoyens et consommateurs. Il paraît normal au citoyen de vouloir sauver l’environnement, mais le consommateur refuse de rogner sur son confort : le chauffage plutôt que le pull, la viande tous les jours plutôt que la tempérance… Appelez cela une dissonance cognitive. L’écologie est une croyance : y croire c’est bien, la pratiquer c’est mieux.

Le fait est que la société est de plus en plus complexe. Difficile de se retrouver dans les méandres de la consommation. Les modes d’achats changent : on veut l’usage avant la propriété. Loin la Rolex avant 50 ans, aujourd’hui on la prend en leasing, de même pour la voiture, de même pour les smartphones. Une innovation chasse l’autre. On change dès qu’une version plus récente est sortie pour balancer au rebut notre antiquité de un an. Bilan carbone désastreux, bilan comptable pas meilleur, bilan émotionnel calamiteux. Pourtant c’est notre monde et nous en sommes responsables.

Le promoteur-citoyen

En élargissant un peu la pensée d’Olivier Badot, il faut remarquer que nos identités se superposent.  Nous sommes citoyens et promoteurs, citoyens et acteurs économiques. Encore une opposition.

Plutôt que d’incriminer les « grands méchants promoteurs », il convient de comprendre la réalité du monde d’aujourd’hui. Est-il possible de faire uniquement des bâtiments à énergie positive alors même que les coûts sont énormes et les modes de gestion contraignants ? Malheureusement non (en tout cas pas sans un changement global). Toutefois il faut bien construire car la nécessité est là.

Nous construisons cependant mieux qu’avant grâce notamment aux législations étatiques : la RT 2012 qui passera bientôt à la RT 2020. Pourtant, quelques problématiques subsistent.

Un exemple : les bornes électriques dans les parkings. Pour les commerces c’est 10 % des places qui doivent être équipées (bientôt 20 %). Pour les bâtiments de logements, le chiffre est de 75 %. Deux remarques : la première, dans les bâtiments de logements les parkings se trouvent en sous-sol et il faut être capable d’y apporter une puissance folle ; mais qui dit puissance folle, dit norme de sécurité draconienne pour éviter les feux. Adieu l’écologie. La deuxième : la technicité des voitures électriques sera peut-être désuète à très court terme et toutes ces contraintes de constructions risquent au mieux de subir de profondes modifications de mises aux normes et au pire d’être tout simplement obsolètes.

En bref, on tâtonne, on saupoudre, sans s’arrêter véritablement sur le bien-fondé d’une législation durable. Deux possibilités se présentent : soit on accepte de penser à long terme et on fait les sacrifices dès aujourd’hui (ce qui est une position idéaliste) ; soit on développe réellement une économie de l’écologie, mais cette dernière doit être concurrentielle ou imposée par la puissance publique avec financement de recherches à la clé et études d’impact à l’appui (presque idéaliste également).

En termes d’environnement, la promotion en immobilier commercial est dans une situation singulière. Bien qu’elle ne soit pas le secteur le plus gourmand en énergie (le logement est largement plus consommateur) il reste un paradoxe. Nous sommes constructeurs, pas gestionnaires. Nous livrons des « coques froides », l’isolation est de notre ressort, mais l’apport d’énergie ne l’est pas forcément. Pour gérer la distribution d’énergie, il faudrait pourtant la générer (donc photovoltaïque…), la stocker et la redistribuer (ce qui a un coût). Mais avec l’ouverture à la concurrence, les enseignes ne seraient pas forcées de passer par le promoteur. Alors pourquoi le faire ? Cette simple constatation casse le business modèle d’un tel projet.

Ce qui peut être fait tout de suite

Deux simples décisions pourraient cependant d’ores-et-déjà changer les choses. La première : une procédure d’exception pour la modification d’un Plan local d’urbanisme (PLU). En effet, si nous souhaitons faire un projet mixte et ambitieux écologiquement nous nous trouvons parfois aux prises avec le PLU et le changer relève du chemin de croix. Ainsi, pour quelques projets à forte valeur environnementale et/ou sociétale, nous pourrions envisager des dérogations ponctuelles (accordées par le préfet) qui feraient éclore de vrais projets urbains.

La deuxième, les parcs commerciaux se voient souvent soumis à des recours, et puisque nous parlons ici d’écologie, il se peut que ce soient des militants de la cause qui les formulent. Favorisons donc la concertation en amont avec les différents acteurs : élus, association d’écologistes, riverains, promoteurs. Si dès la phase de projet de telles discussions pouvaient avoir lieu, cela simplifierait l’élaboration d’un parc commercial sur-mesure, respectueux de son ancrage local et de l’environnement. Ce n’est pas du temps perdu sachant que les procédures d’immobilier commercial sont longues par nature.

Mais cette dernière proposition comporte aussi des limites. Certains écologistes réclament la sanctuarisation d’espaces, et à partir de là : plus de discussion possible. Ils ne comprennent pas la nécessité des centres commerciaux.

Comment parler de vieux bâtiments commerciaux existants énergivores si nous ne pouvons en construire de nouveau en transférant le commerce dans des bâtiments écologiquement vertueux ? Comment nourrir la France entière sans eux alors que nous avons fait si mal à l’agriculture vivrière ? Serait-il même possible à tous de faire la tournée des producteurs locaux bio ? Non. Ou alors pouvons-nous redevenir des chasseurs-cueilleurs de l’état de nature ? Non plus, car nous sommes trop nombreux et dans une société trop complexe.

Cela ne veut pas dire que les centres commerciaux ne doivent pas changer, cela ne veut pas dire non plus que « Nous » ne devons pas changer pour consommer de manière plus responsable. L’environnement est un sujet trop sérieux pour que l’on n’en discute pas.


Article paru sur Business Immo